Оценка недвижимости в Крыму

От кадастровой стоимости отталкиваются при расчете суммы налоговых обязательств, при заключении договора залогового кредитования и в ряде других случаев. Этот показатель рассчитывается путем проведения кадастровой оценки недвижимости.

Кадастровая оценка недвижимости - это трудоемкий процесс, требующий узкоспециальных знаний и навыков. Поэтому такая оценка должна проводиться квалифицированным специалистом, чтобы вы потом не тратили время, нервы и деньги на обжалование результатов. 

О чем расскажем ниже:

• что такое кадастровая оценка недвижимости?
• от чего зависит стоимость недвижимости?
• в каких случаях и как часто необходима оценка недвижимости?
• процедура кадастровой оценки;
• правила и методики кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости;
• результаты кадастровой оценки - когда и где можно узнать?
• как оспорить результаты кадастровой оценки?
• услуги кадастровой оценки от компании ООО "Геосеть"

Кадастровая оценка – что это?

Кадастровая оценка – процедура, в результате которой формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости. Она отличается от рыночной стоимости, поскольку не учитывает ряд факторов, которые оказывают существенное влияние на цену на рынке. В частности, это:

• сезонные колебания спроса;
• состояние объекта (свежий ремонт, жилое состояние, без ремонта);
• комфортность жилья (застекленный балкон, бойлер, техника, счетчики, наличие санузла в доме или на улице и т.п.).

В Крыму фактическая стоимость недвижимости даже в рамках одного населенного пункта на ЮБК будет меняться в зависимости от ее удаленности от моря.

Что влияет на кадастровую стоимость недвжимости?

В то же время кадастровая оценка жилья учитывает:

• среднюю цену квадратного метра по региону;
• возраст здания;
• материалы;
• планировку;
• инфраструктуру района.

Заниматься кадастровой оценкой имеют право только аттестованные специалисты. Они прошли обучение и наделены соответствующими полномочиями. У каждого независимого эксперта должен быть документ, который подтверждает его квалификацию.

Оценка недвижимости в Крыму - когда и зачем проводят?

Существуют законодательно установленные сроки кадастровой оценки. Ее частота должна составлять не реже, чем каждое пятилетие, но при этом не чаще раза в три года. Внеочередная оценка заказывается по мере необходимости и в случаях, предусмотренных законом..

Оценка недвижимости в Крыму нужна при:

1. Подготовке к покупке или продаже жилья. Если кадастровая оценка была сделана недавно, это поможет продавцу сформировать адекватную цену, а покупателю предъявить аргументы в случае ее завышения. Если такая экспертиза проводилась давно, то должны быть приняты меры, предусмотренные законодательством, для того, чтобы информация о кадастровой стоимости была актуальной и отображала действительную стоимость объекта оценки. 
2. Передаче объекта недвижимости в аренду. Особенно актуальная эта ситуация при съеме муниципального жилья на основе договора коммерческого найма. Арендная плата в таком случае устанавливается, исходя из кадастровой стоимости жилья.
3. Расчете сумм налоговых обязательств. 
4. Разделе имущества по разводу, в случае вступления в наследство.
5. Оформлении договора ипотеки или когда недвижимость выступает залоговым имуществом. Для этого случая кадастровую оценку лучше обновить.

Кадастровая оценка земельного участка требуется при выкупе его из государственной собственности.

Кроме того, заказать независимую оценку стоит, если человек время от времени покупает и перепродает недвижимость. Это подстрахует в случае возникновения вопросов со стороны налоговой.

Оценка недвижимости в Крыму проводится согласно общефедеральным нормам и на основании Закона РК от 31 июля 2014 г. «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым».

Как осуществляется кадастровая оценка недвижимости?

Плановая кадастровая оценка недвижимости – это масштабное мероприятие, которое организует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Ее представители заключают договоры подряда с независимыми оценщиками и профильными компаниями на местах.

Затем итоги работы рассматриваются компетентными представителями государства, утверждаются и передаются в Росреестр.

Так, в 2018 г. Совет Министров Республики Крым принял результаты кадастровой оценки 950 тыс. земельных участков, которая была проведена в 2016 г. 

Принципы составления списка объектов, который подлежит оценке в выбранном периоде, сформулированы в ст. 13 Федерального Закона №237-ФЗ от 22 июня 2016 г. «О государственной кадастровой оценке» и Приказ Минэкономразвития РФ от 20 января 2017 г. за №74 «Об утверждении порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости». Из них следует, что объекты, подлежащие оценке, должны:

• заранее получить кадастровый номер;
• иметь указания на площадь и назначение;
• иметь указания на вид разрешенного использования и категорию земель (для участков).

Очевидно, что постройки, которые не внесены в Росреестр, не могут участвовать в оценке и таким образом выпадают из правового поля и рынка. Поэтому не стоит тянуть до последнего, если у вас имеется неучтенная недвижимость.  Услуги по ее регистрации обойдутся гораздо дешевле, чем возможные проблемы.

Правила и методики расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости в Крыму

Основные принципы кадастровой оценки –  единообразие и обоснованность, что отражено в соответствующих нормативных документах. Учитывая цель и параметры конкретного объекта оценки, к нему может быть применен один из следующих методов:

• массовый;
• индивидуальный;
• специальные методы.

Основное правило – стоимость, которую установит эксперт, не должна превышать рыночную. В данном случае она является своеобразным барьером и маркером правильности оценочных мероприятий.

Метод массовой оценки

Подходит в том случае, когда за короткий срок оценивают много объектов. К примеру, этим методом проводится плановая оценка недвижимости в Симферополе и других населенных пунктах Крыма. 

Особенность метода в том, что специалист не посещает каждый объект непосредственно, а ориентируется исключительно на данные технических паспортов. При таком подходе можно получить довольно расплывчатую картину, поскольку не принимаются в расчет:

• инфраструктура района, в котором находится объект;
• реальное состояние и степень его изношенности.

В большинстве случаев такой оценки достаточно для расчета сумм налогов.  

Индивидуальная оценка

Этот способ, кроме изучения технической документации, предполагает визит оценщика на объект. Получается более точная картина, ведь в оценку включаются такие факторы:

• состояние жилья;
• инфраструктура;
• наличие транспортных развязок и др.

Для конечной оценки важны даже вид из окна и непосредственное окружение. Такие сведения принимаются в расчет при формировании рыночной цены объекта. 

Индивидуальную оценку заказывают перед покупкой или продажей недвижимости, при решении вопроса с залоговым имуществом, разделом и т.п.

Специальные методы

1. Сравнительный метод – построен на использовании информации о сделках с идентичными по характеристикам объектами. Например, если большинство квартир класса А продаются по цене класса Б, то их кадастровая стоимость составит Б с некоторыми корректировками. С 2017 г. он, согласно решению Минэкономразвития (Приказ №226 от 12 мая 2017 г.), используется исключительно как вспомогательный, для проверки корректности результатов, которые были получены при использовании других методов.
2. Затратный метод – основывается на стоимости возведения объекта недвижимости. Грубо говоря, задача оценщика – выяснить, сколько будет стоить постройка здания такой же площади, такой же архитектуры и из таких же материалов. Если по каким-либо причинам материалы в современном строительстве не используются, применяется понятие «стоимость замещения». 
3. Доходный метод – применяется чаще всего при оценивании коммерческой недвижимости, относительно которой известны уровни доходов и расходов, а также общая ставка дисконтирования и капитализации.

В любом случае при выборе метода экспертной оценки следует исходить  в первую очередь из целей этого мероприятия.

Где и как узнать о результатах кадастровой оценки?

Результаты кадастровой оценки вносятся в базу данных Росреестра. Большинство россиян предпочитают знакомиться с ними через электронные сервисы  «Карты Росреестра» или заполнив соответствующую заявку на сайте учреждения.

Однако крымчанам эти базы становятся доступными постепенно, поскольку на интеграцию в общее информационное поле нужно время. Поэтому пока для них лучшим решением будет обращаться в отделения Росреестра, МФЦ или Кадастровой палаты. Эти же сведения можно запросить в местных администрациях.

Как оспорить результаты оценки?

Кадастровую оценку можно обжаловать в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации. Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.​ 

К заявлению об оспаривании прилагаются:
1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Услуги кадастровой оценки от ООО «Геосеть»

Специалисты компании «Геосеть» проведут профессиональную экспертную оценку любого объекта недвижимости по всему Крыму.

Вопросы землеустройства полны нюансов, которые могут оказаться не по плечу начинающим оценщикам. За годы работы в сфере кадастровой оценки мы накопили громадный опыт. Сегодня он позволяет максимально экономить ваше время, средства и нервы. 

Звоните, пишите или приезжайте по любому из адресов компании в Симферополе или Ялте. Мы детально проанализируем вашу проблему, предложим оптимальное решение. Что касается стоимости кадастровой оценки, то она зависит от типа недвижимости, площади и других факторов.